Der Fall: Schimmelbildung in der Wohnung und die Rechtsschutzversicherung

Ärgernisse innerhalb von Mietverhältnissen gibt es zu Genüge. Im Zuge der heutigen Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden kommt es allerdings immer mehr zu ganz besonderen Problemen: Es ist die Schimmelbildung in der Wohnung. Grundsätzlich gilt: Treten während der Mietzeit Mängel an der Mietsache auf, hat der Mieter dies unverzüglich an seinen Vermieter anzuzeigen. Wer dies unterlässt, hat für den daraus entstandenen Schaden entsprechend einzustehen (§ 536 c BGB). In diesem Zusammenhang muss ein ganz entscheidender Punkt genannt werden: Ein Mieter, der auf Grund eines nachträglichen Mangels in seiner Wohnung seine Miete mindern will, verliert dieses Recht hierzu, wenn er trotz Kenntnis des Mangels längere Zeit die volle Miete ohne Vorbehalte zahlt. Dieser veraltete Grundsatz in § 539 BGB galt lange Zeit. Infolge der Mietrechtsreform wurde diese Ansicht grundlegend geändert.

Wer also eine Wohnung bezieht und feststellt, dass Schimmel oder andere Mängel sich in der Wohnung befinden, stellt sich natürlich die Frage nach den Rechten. Sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter stellt sich dabei die Frage, wer von den Parteien die Bildung von Feuchtigkeit und Schimmelpilz zu verantworten hat. Die meisten Gerichte gehen dabei von dem Grundsatz aus, dass die Anforderungen an den Mieter stets vom jeweiligen Mietobjekt (Alt- bzw. Neubau etc.) abhängen, so dass sich dieser stets auf ein entsprechendes Lüftungsverhalten einstellen muss. Teilweise entspricht ein Mietobjekt dabei auch nicht einmal dem heutigen Stand der Technik. Ein mehrmaliges Öffnen der Fenster, und dies im Abstand von mehreren Stunden, kann jedoch von keinem Mieter geordert werden (LG Lüneburg, Az. 6 S 70/00).

Zudem gilt: Kommen als denkbare Ursachen für die eingetretene Schimmelpilzbildung in der Wohnung neben Baumängeln auch noch ein fehlerhaftes Mieterverhalten in Betracht, hat der Vermieter im Streitfall zu beweisen, dass der bauliche Zustand der Wohnung während der Mietzeit als Schadensursache gänzlich auszuschließen ist (AG Siegburg, Az. 4 C 227/03). Auch ist es Mietern jederzeit erlaubt, ihre Möbel an jedem beliebigen Platz innerhalb der Mietwohnung aufzustellen. Immer wieder führt dabei die fälschliche Aussage des Vermieters zu Problemen, nach dem angeblich der bauliche Zustand als Ursache der Schimmelbildung zu sehen ist. In diesem Zusammenhang wird durch den Vermieter angeführt, dass die Feuchtigkeitsschäden daher rühren bzw. begünstigt werden, weil Mieter ihr Mobiliar angeblich zu dicht an die Außenwände stellen.

Weiter wird angeführt, dass infolge der nicht mehr ausreichenden Belüftung eine Schimmelpilzbildung eintritt. Ein solches Aufstellverhalten kann jedoch von keinem Mieter verlangt werden. Daher urteilten sowohl das Amtsgericht Osnabrück mit Az. 14 C 385/04 als auch das Amtsgericht Hannover mit Az. 520 C 13591/03 eindeutig: Selbst für den Fall, dass solche Mängel durch direkt an den Wänden aufgestellte Möbel mit verursacht werden, kann hieraus keine Schuld des Mieters gezogen werden. Vielmehr liegt statt dem Verschulden des Mieters eindeutig ein Wohnungsmangel vor, auf Grund dessen kein Mieter angehalten werden kann, an diesen Wänden auf Möbel gänzlich zu verzichten. Dies gilt auch für die besonders gefährdeten Bereiche wie hinter Verkleidungen, Gipskartonplatten, schweren Gardinen oder unter dem Estrich. Auch über Fenstern sowie an Stellen, an denen die Wand deutlich kälter ist als ihre Umgebung, muss fast immer mit Feuchtigkeit gerechnet werden. Allerdings steht der Aufwand des Freilegens solcher Hohlräume in keinem Verhältnis zu einem vagen Verdacht.

Der Schimmelbefall sollte nicht nur fototechnisch festgehalten werden, sondern sollte auch nach Aussehen, Größe und Entwicklung des Befalls dokumentiert werden. Experten raten in diesem Zusammenhang dringend davon ab, Anti-Schimmelsprays zu verwenden oder die befallenen Stellen mit Anti-Schimmelfarbe zu bestreichen. Hierfür sollte schon eine Fachfirma damit beauftragt werden.

Immobilien-Rechtsschutz: Wann Fogging-Schäden durch den Mieter zu tragen sind

Als Fogging bezeichnen Fachleute eine schwarz-graue bzw. ölig-schmierige Staubablagerung an den Innenwänden der Wohnung. Schadensbehebungen dieser Art gehen dabei oftmals in den vier- bis fünfstelligen Bereich. Dabei sind die Probleme nicht einmal ganz beseitigt, denn gerade die Ursachen eines solchen Phänomens sind auch noch Experten weitgehend unbekannt. Fogging tritt meist in Neubauwohnungen oder neu renovierten Altbauten in der ersten Heizperiode auf. Fogging kann dabei auf die Ursachen Laminat-Fußboden, Teppichboden oder Hartschaumdekorplatten zurückgeführt werden. Begünstigt wird Fogging durch schadhafte Fensterisolierungen, durch übermäßiges Verbrennen von Wachskerzen, aber auch vereinzelt durch verbautes Dämmmaterial. Treten solche Erscheinungen in der Mietswohnung auf, haben Betroffene erst einmal das Recht auf Beseitigung. Aber Achtung. Ein Vermieter kann hierfür nur dann verantwortlich gemacht werden, wenn die Ursache des Foggings in den baulichen Gegebenheiten begründet ist.

Liegt ein solcher Fall zugrunde, haben Mieter das Recht, ihre Miete in einem angemessenen Verhältnis zum eingetretenen Schaden zu mindern. Darüber hinaus kann auch noch Schadensersatz eingefordert werden für den Fall, dass der Vermieter es unterlassen hat, entsprechende Abhilfe zu schaffen. Im Umkehrschluss kann entsprechende Schadensbeseitigung auch durch den Vermieter verlangt werden. Auch wenn sich das Ganze rechtlich „gut anhört“, stellt sich doch immer die Frage nach der Ursache. Gerade hier kommt der Beweislastverteilung eine entscheidende Bedeutung zu, weshalb in diesem Zusammenhang auf keine Rechtsschutzversicherung verzichtet werden kann. Denn jetzt ist anwaltliche Unterstützung gefragt. Hierfür hat der BGH ein besonderes Grundsatzurteil gefällt (Az. VIII ZR 223/04): Wer als Mieter von seinem Vermieter die Beseitigung von Fogging oder auch Schadensersatz deswegen geltend machen will, muss nachweisen, dass der Vermieter hierfür verantwortlich ist. Um einen solchen Nachweis führen zu können, muss der Mieter einen qualifizierten Sachverständigen beauftragen und diesen auch bezahlen!

Behauptet der Mieter, es wären Baumängel vorhanden, dann muss auch dieses nachgewiesen werden. Das Problem ohne Rechtsschutzversicherung und versierten Anwalt: Der Mieter muss nachweisen, dass die Baumängel entweder vorsätzlich oder fahrlässig herbeigeführt wurden. Ohne Hilfe eines erfahrenen Experten wird dies nur selten gelingen. Andererseits kann eine Haftung für Fogging mietvertraglich auch nicht ausgeschlossen werden.

Vermieter-Rechtsschutz: Mietkürzung bzw. -minderung bei Feuchtigkeitsschäden

Undichte Fenster, Wasserschäden oder Schimmelbildung im Gebäude oder der Wohnung belasten zunehmend die heutigen Mietverhältnisse. Liegt ein Selbstverschulden durch den Mieter vor, darf keine Mietminderung vorgenommen werden. Vielmehr hat dann der Mieter dem Vermieter den Schaden zu ersetzen. Andererseits führt gerade der Einbau neuer Fenster vielfach zu einer solchen Schimmelbildung, da sich durch die besondere Isolierung die Luftfeuchtigkeit verstärkt an den Wänden ablagert. Für diesen Fall muss entsprechend durch den Mieter effizient gelüftet werden. Die meisten Gerichte sehen den Vermieter zudem in der Pflicht, den Mieter über das anzupassende Lüftungsverhalten nach dem Fenstereinbau zu informieren.

Beispiel für den Vermieter:

Mieter-Rechtsschutz: Die Möglichkeit einer Mietminderung ist dabei stets eine Frage des Einzelfalles

Betroffene sollten für den Fall eines Mangels diesen stets schriftlich melden. Gleichzeitig sollte gegenüber dem Vermieter eine angemessene Frist (10 bis 14 Tage) zur Mängelbeseitigung gesetzt werden. Zudem muss beachtet werden, dass mit der Mängelanzeige auch gleichzeitig der Vorbehalt einer Mietminderung gegenüber dem Vermieter erklärt wird. Wer die Höhe der Mietminderung zu diesem Zeitpunkt noch nicht exakt beziffern kann, formuliert wie folgt: „Die Höhe der Mietminderung wird noch entsprechend beziffert.“ Aus der Mängelanzeige muss des Weiteren klar hervorgehen, dass sämtliche Mietzahlungen ab sofort unter dem Vorbehalt einer Rückforderung wegen Mietminderung stehen. Unterlässt der Vermieter nach Fristsetzung entsprechende Maßnahmen, muss entweder an diesen oder die Hausverwaltung schriftlich erklärt werden, dass beide sich in Verzug befinden und noch eine weitere Nachfrist von 10 Tagen gesetzt wird.

Nach Ablauf dieser Nachfrist muss dem Vermieter angedroht werden, die Arbeiten selbst in Auftrag zu geben. Für diesen Fall können dann alle anfallenden Kosten mit der künftigen Mietzahlung verrechnet werden. Gleichzeitig sollte in diesem Stadium ein Kostenvoranschlag eingeholt werden. Dieser ist zum einen dem Vermieter bzw. der Hausverwaltung vorzulegen. Zum anderen muss gegenüber Vermieter und Hausverwaltung erklärt werden, diesen Kostenvoranschlag zu überweisen. Wird auch hierauf nicht eingegangen, kann ein solcher auch eingeklagt werden. Auch für diesen Fall übernimmt eine Rechtsschutzversicherung die Kosten.

Rechtsschutz und Vermietung: Die vertragsgemäße Nutzung durch den Mieter

Ist eine Mietsache mit Fehlern behaftet, in dem die Tauglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung durch den Mieter entweder gemindert oder gar aufgehoben ist, dann liegt rechtlich ein Mangel vor. Dies gilt nicht bei einer lediglich geringfügigen Minderung, was die Tauglichkeit anbelangt. Liegt allerdings eine der Mietsache zugesicherte Eigenschaft nicht vor oder fällt eine solche innerhalb der Mietzeit weg, dann kann wieder von einem Mangel ausgegangen werden. Ihre Rechtsgrundlagen finden diese Vorschriften in den Paragraphen 536 und 536 II BGB. Damit rechtlich überhaupt erst einmal festgestellt werden kann, ob ein Mangel vorliegt oder nicht, muss der Mietvertrag herangezogen werden. In diesem wird bei Vertragsabschluss festgelegt, was Vermieter und Mieter vertragsgemäß vereinbart haben. Ganz wichtig in diesem Zusammenhang ist die jeweilige Mängelbeurteilung, um auf dieser wiederum die Mängelansprüche geltend zu machen.

Um einen Mangelanspruch geltend zu machen, muss zum einen ein objektiver Grund vorhanden sein. Dieser objektive Grund bezeichnet einen Zustand, dass etwas nicht in Ordnung ist. Gleichzeitig ist ein Mangel auch nach den Parteien zu beurteilen. Hier stellt sich also die Frage, ob die jeweiligen Parteien mit einem solchen Mangel leben können. Wurde zum Beispiel ein mangelhafter Zustand einer Wohnung zwischen den Parteien als vertragsgemäß vereinbart, dann kann hieraus kein Mangel gezogen werden. Rechtlich ist dies allerdings nur möglich, wenn ein gewisser Mindeststandard nicht unterschritten wurde. Als Beispiel kann hier die elektrische Ausstattung eines Gebäudes herangezogen werden. Damit ein solcher Vertrag alle juristischen Feinheiten erfüllt, müsste in einem solchen entsprechend detailliert aufgeführt sein, dass sich innerhalb einer Drei-Zimmer-Wohnung in jedem Zimmer nur eine einzige Steckdose befindet. Was die üblichen Maßstäbe anbelangt, richten sich die Gerichte nach § 536 b BGB.

Wird allerdings der vorliegende vertraglich festgehaltene Mangel noch weiter unterschritten, dann kann nicht mehr von einer Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung gesprochen werden. Somit liegt wiederum ein Mangel im Sinne des § 536 BGB vor. Beispiel: Für eine Drei-Zimmer-Wohnung steht nur eine einzige Heizung zur Verfügung. Fest vereinbart wurde hingegen die eine Steckdose in jedem Zimmer. Leider wird zwischen Mieter und Mieter in diesem Gesichtspunkt nur wenig oder gar nichts vereinbart. Liegt ein solcher Fall vor, dann hängt alles am gewöhnlichen Gebrauch (Tauglichkeit) einer gemieteten Sache ab. Dabei muss sich der Mangel selbst nicht unbedingt in der Wohnung befinden, er muss auch nicht durch den Vermieter selbst verantwortet sein. Ein Mangel liegt auch dann vor, wenn fortdauernder Lärm einer Baustelle die Tauglichkeit einer Wohnung extrem mindert.

Liegen keine besonderen Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter vor, kann immer dann von einem Mangel gesprochen werden, wenn es sich um zu kleine Heizkörper handelt, weshalb nur eine äußerst geringe Raumtemperatur erreicht wird, oder aber, wenn die Heizung defekt oder die elektrische Ausstattung nur unzureichend ist. Mängelbehaftet ist eine Wohnung auch dann, wenn eine erhebliche Lärmeinwirkung durch die Nachbarn vorliegt, eine Taubenplage vorherrscht, weshalb auf dem Balkon mit ständigem Taubendreck zu kämpfen ist, oder wenn kein Stellplatz vorhanden ist, obwohl dies vertraglich zugesichert wurde. Vorsicht geboten ist auch bei Katzenfütterung durch Nachbarn. Kommt es hierbei in der Nachbarwohnung oder im Nachbarhaus zu ständigen Katzengeräuschen, kann diesem Mangel mit einer Mietminderung begegnet werden. Die Beispiele zeigen nur schwerpunktmäßig auf, welche Rechte den Mietern zustehen. Damit in einem solchen Fall niemand diese hohen Kosten für Anwälte und Gericht zu tragen hat, ist eine Rechtsschutzversicherung stets angebracht. Zudem sollte innerhalb der Mietstreitigkeiten nur mit einem erfahrenen Juristen vorgegangen werden. Dies gilt umso mehr, wenn es sich um den mittlerweile ständigen Streitpunkt einer zu geringen Wohnfläche handelt. Denn auch ein solcher stellt einen schwerwiegenden Mangel dar.

Wird ein Mangel durch einen Mieter anzeigt, steht der Vermieter in der Pflicht, diesen unverzüglich zu beseitigen. Diese Beseitigungspflicht durch den Vermieter ist selbst für den Fall gegeben, dass der Mieter den Mangel selbst mitverschuldet hat. Ist ein solcher Fall gegeben, werden die Kosten anteilig gegeneinander aufgerechnet. Mängel müssen durch einen Mieter auch für den Fall beseitigt werden, wenn diese Schäden durch Gäste des Mieters verursacht wurden. Mieter sollten in diesem Zusammenhang auch beachten, dass spezielle Formularklauseln, die eine Anerkennung eines einwandfreien Zustandes durch den Mieter erreichen wollen, unzulässig sind. Beispiel: „Der Mieter erkennt den einwandfreien Zustand seiner Mietsache an.“ Derartige Formulierungen verstoßen grundsätzlich gegen § 307 BGB. Zulässig ist hingegen eine Nichtanerkenntnis von Mängeln an einer Mietsache durch den Mieter, diese Vereinbarung muss allerdings individuell niedergeschrieben werden.

Eine so genannte „stillschweigende Anerkennung“ bei Vertragsabschluss liegt immer dann vor, wenn der Mieter durch die Besichtigung der Mietwohnung eine entsprechende Kenntnis der vorhandenen Mängel erfährt. Liegt ein Mietmangel vor, hat ein Mieter das Recht, diesen nach § 536 BGB sofort beheben zu lassen. Für den Fall, dass der Vermieter gegen den Mangel nichts unternimmt, hat der Mieter die Möglichkeit, diesen Mangel vor Gericht einzuklagen. Eine weitere Möglichkeit, die Mängelbeseitigung herbeizuführen, liegt darin, die Miete entweder zu mindern (§ 536 BGB) oder einen Teil der Miete vorläufig einzubehalten. Der Vermieter ist auch dann gezwungen, einen „Mangel zu beseitigen“, wenn er darauf keinen Einfluss nehmen kann. Dieser Rechtsfall wäre bspw. bei einer ständigen Ruhestörung durch Nachbarn gegeben.

Viele Mietstreitigkeiten sind bei einer sachkundigen Auskunft zu vermeiden. Schützen Sie sich daher rechtzeitig mit einem entsprechenden Rechtsschutz, suchen Sie sich einen erfahrenen Fachanwalt, der sich auf das Mietrecht spezialisiert hat. Auf die Sichtweise eines einzelnen Mieters über die Höhe oder die Zulässigkeit einer Mietminderung überhaupt kommt es hingegen nicht an. Andererseits weiß ein erfahrener Anwalt auch, dass es nicht darauf ankommt, ob ein Mieter eine Mietsache überhaupt auch so nutzt. Werden zum Beispiel Bauarbeiten über einen Zeitraum von 4 Wochen ausgeführt, von denen der Mieter zwei Wochen sich in Urlaub befindet, hat dieser dennoch das Recht, die Miete zu mindern, auch wenn er während dieser zeit nicht von Belästigungen betroffen war! Wer an Mietminderung denkt, muss immer von der Brutto-Miete ausgehen. Bruttomiete ist die Miete inklusive aller Nebenkosten. In diesem Zusammenhang spielt es auch keine Rolle, ob es sich um eine Nebenkosten-Pauschale oder aber um eine Vorauszahlung handelt.

Unzulässig sind also alle individuellen Vorstellungen über die Höhe einer Mietminderung. Tropft zum Beispiel ständig der Wasserhahn, kann durch den Mieter nicht angeführt werden, dass für diesen Fall monatlich 90 Euro von der Miete abzuziehen sind. Selbstverständlich spielt in einem solchen Fall auch die Wohnungsgröße eine Rolle. Liegt ein Mangel für eine Wohnung vor, für die lediglich 700 Euro brutto im Monat zu zahlen wäre, dann können bei einer 10-prozentigen Minderung auch nur 70 Euro gemindert werden. Bei einer Wohnung, in der die Bruttomiete 1.000 Euro beträgt, sind es in diesem Fall bereits 100 Euro, die in Abzug gebracht werden dürfen. Diese Rechtsgrundlage wird auch den BGH mit Aktenzeichen XII ZR 225/03 bejaht. Was hingegen unzulässig wäre, wäre die Ausführung des Vermieters, die mängelbehaftete Wohnung wesentlich teurer vermieten zu können, um hierdurch eine Minderung wiederum auszuschließen.

Um einen Mängelbeseitigungsanspruch entsprechend durchzusetzen, haben Mieter das Recht, neben der Einklagung dieses Rechts auch die Zahlung des Mietzinses zu verweigern. Rechtsgrundlage hierfür bildet § 320 BGB. Die Miete darf allerdings nur dann zurück gehalten werden, wenn der Mangel dem Vermieter auch schriftlich (!) angezeigt wurde. Schriftlich deshalb, um etwas in den Händen zu haben. Allein ein Telefonanruf kann durch den Vermieter abgestritten werden. Nach erfolgter Beseitigung des Mangels muss der Mietzins sofort wieder in vertraglich festgelegter Höhe weitergezahlt werden. Doch Vorsicht: Hat ein Mieter bereits mit einem Mangel seit längerer Zeit gelebt und dies auch angezeigt, dann kann eine verspätete Mietminderung zum gesamten Ausschluss führen. Wer zum Beispiel in der Wintermonaten 3 Monate mit einer defekten Heizung lebt, diesen Mängel auch anzeigt, aber erst nach dem vierten Monat die Miete mindert, der bringt dadurch zum Ausdruck, dass es ihm an einer Beseitigung des Mangels gar nicht wirklich gelegen ist.

Weigert sich ein Vermieter, einen angezeigten Mangel zu beseitigen und kommt es diesbezüglich zu Schäden am Wohnungseigentum, hat der Mieter das Recht, nach § 536 a BGB Schadensersatz vom Vermieter einzuklagen. Unter Schadensersatzforderungen fallen jedoch nicht nur Sachen, sondern auch individuelle Schäden wie zum Beispiel die Kosten für die Heilung für den Fall von Körper- oder Gesundheitsschäden. Müssen bestimmte Einrichtungsgegenstände ausgelagert werden, dürfen auch diese Mehrkosten in Ansatz gebracht werden. Gleiches gilt übrigens auch für die Kosten eines Sachverständigen, die infolge der Mängelbeseitigung anfallen. Hier muss allerdings betont werden, dass das Kostenrisiko eines Sachverständigen stets auf den Schultern des Mieters lastet. Denn eine Übernahme ist nur für den Fall zulässig, dass diese unabwendbar sind. Gegeben sind Gutachten aber fast immer, wenn es um undichte Leistungen oder kaputte Fenster geht, die anschließend in Zusammenhang mit großflächigen Wasser- oder Feuchtigkeitsschäden führen. Wird der Mangel nicht rechtzeitig angezeigt, trifft den Mieter ein Mitverschulden!

Das Selbstbeseitigungsrecht eines Mieters im Zuge des Rechtsschutzes

Wird ein Mangel durch den Mieter ordentlich und fristgerecht angezeigt, aber durch den Vermieter nicht behoben, hat der Mieter das Recht, diesen Mangel entweder selbst zu beheben oder durch eine Fachfirma beheben zu lassen. Für den Fall, dass der Schaden selbst behoben wird, steht dem Mieter ein Aufwendungsersatz gegen den Vermieter zu. Als Ersatz für die getätigten Aufwendungen zählen die Arbeitszeit und das Arbeitsmaterial. Wird auch hierfür kein Ersatz durch den Vermieter geleistet, bedarf es keiner neueren Mahnung, vielmehr wird nach Ablauf der 30-tägigen Zahlungsfrist der Vermieter in Verzug gesetzt. Gleichfalls kann eine Mahnung auch bereits mit der Mängelanzeige selbst erfolgen. Denn in dieser setzt der Mieter den Vermieter bereits durch die angemessene Frist zur Beseitigung in Verzug. Die Fristsetzung sollte dabei stets mit Datumsangabe erfolgen, also „… 12.08.“ und nicht etwa „… in zwei Wochen“ oder „… in 14 Tagen“. Mieter haben aber auch die Möglichkeit, mit dem Vermieter eine bestimmte Zeitdauer zu vereinbaren, in der der Mängel behoben sein muss.

Mieter sollten bei jeder Fristsetzung nicht zu überstützt reagieren, denn es gibt innerhalb des Jahres auch Jahreszeiten, in denen Handwerker wirklich nur schwer zu finden sind. So sind gerade im Sommer viele Unternehmen mit dem Dachdecken beschäftigt. Dass die Zeit zur Schadensbehebung dann etwas länger dauern kann, das sollte vom Mieter schon berücksichtigt werden. Was viele Mieter, die einen Schaden selbst beseitigen, nicht wissen: Niemand muss in Vorleistung treten, also das Geld für Materialien zuerst aus eigener Tasche begleichen. Mieter können – notfalls – über den Gerichtsweg einen entsprechenden Vorschuss vom Vermieter für die voraussichtlich anfallenden Mängelbeseitigungskosten verlangen. Ein Mieter ist zudem berechtigt, entsprechende Maßnahmen zu veranlassen und vom Vermieter Aufwendungsersatz zu verlangen, wenn

• der Vermieter nicht erreichbar ist,
• der Vermieter nicht rechtzeitig darüber informiert werden kann,
• wenn sich der Vermieter gerade in Urlaub befindet
• oder aber wenn eine Gefahr sofort abgewendet werden muss.

Ferner kann in diesem Zusammenhang auch die Miete insgesamt so lange zurück gehalten werden, bis die beim Mieter angefallenen Aufwendungen ausgeglichen sind. Macht der Mieter hingegen von seiner Mietminderung bis zur Mängelbeseitigung Gebrauch, dann hängt deren Höhe sowohl von der Art und dem Umfang als auch für den Zeitraum, für welchen ein Mangel vorlag, ab. Wird zum Beispiel Schimmel innerhalb einer Mietwohnung nicht beseitigt, besteht große Gesundheitsgefahr, was den Mieter wiederum berechtigt, die Wohnung fristlos zu kündigen. Wer jedoch den Nachweis einer Gesundheitsgefahr erbringen will, benötigt entsprechende Gutachten. Ein Gutachten muss belegen, dass gesundheitsgefährdender Schimmel in der Luft nachgewiesen werden kann. Das andere Gutachten stützt sich indes darauf, dass der Körper des Mieters einer Gesundheitsgefährdung ausgesetzt wurde. Ohne entsprechenden Rechtsschutz ergibt sich hier meist ein Problem: Zum einen sind die Gutachten sehr teuer, zum anderen besteht eine recht dünne Rechtsposition, wenn ein Mieter ohne solche Nachweise fristlos kündigt.

Die Rechtsposition der Rechtsschutzversicherung für den Fall einer fehlerhaften Betriebskostenabrechnung

Jedes Jahr aufs Neue ergeben sich für viele Mieter die gleichen Probleme: Streitigkeiten wegen einer fehlerhaften Nebenkosten- bzw. Betriebskostenabrechnung. Zwischenzeitlich sind einige Vermieter dazu übergegangen, diesen Streitigkeiten ein Ende zu bereiten: in dem man zwischen den Parteien ganz einfach eine pauschale Abgeltung der Betriebskosten vereinbart. In diesem Fall wird monatlich ein zuvor festgelegter Pauschbetrag fällig, der an den Vermieter überweisen wird. Am Ende des Jahres kommt es weder zu einer Naschzahlung noch zu einer Rückvergütung. Denn für diesen Fall kommt es erst gar nicht zu einer Nebenkostenabrechnung. Dieses Modell hat Vor- wie Nachteile. Benötigt der Mieter mehr an Betriebskosten, zahlt der Vermieter drauf. Im Umkehrschluss: Ist der Mieter sparsam, ist der Vermieter der Gewinner.

Nicht so bei einer mietvertraglich vereinbarten Vorauszahlung. Hier bezahlt der Mieter lediglich eine monatliche Abschlagszahlung, die am Jahresende bei der Nebenkostenabrechnung mit den tatsächlich verbrauchten Betriebskosten gegen gerechnet wird. Für diesen Fall ist der Vermieter dann auch angehalten, eine jährliche Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Auch für diesen Fall ist wichtig zu wissen, dass ein Mieter nur diejenigen Posten der Nebenkosten zu zahlen braucht, die zum einen im Mietvertrag festgehalten wurden, zum anderen müssen diese Betriebskosten auch auf den Mieter umlegbar sein. Nicht umlegbar ist zum Beispiel der Jahresbeitrag der Gebäuderechtsschutzversicherung, dieser Posten ist selbst bei einer schriftlichen Vereinbarung im Mietvertrag unzulässig! Enthält ein Mietvertrag keinerlei Regelungen über die Betriebskosten, dann sind diese bereits mit der monatlichen Miete abgegolten. Eine nachträgliche Geltendmachung ist dann nicht mehr zulässig.

Die Rechtsposition der Rechtsschutzversicherung für den Fall von Mietnomaden

Der Begriff „Mietnomaden“ gerät zwischenzeitlich zu einem Modewort: Jeder kennt es, und doch lässt sich gegen derartige Betrüger nichts unternehmen. Vielfach wird der Rechtslage derart verkompliziert, dass ein rechtzeitiger Schutz wirklich nicht mehr möglich wird. Hier erfahren Sie jedoch, dass es sehr wohl elegante Möglichkeiten gibt, solche Betrüger in Nadelstreifen von der Bühne zu weisen.

Es beginnt fast immer Gleich: Blender ohne Ende spielen Seriosität vor, ihre Sprache ist eine völlig eigene Sprache, die lediglich dafür eingesetzt wird, den Vermieter damit zu verblüffen. Gleichzeitig sorgt man durch Vorspiegelungen falscher Tatsachen für entsprechendes Vertrauen. Denn nicht jeder Vermieter verliert den Glauben an den Menschen. Ist der Mietvertrag dann erst einmal unterzeichnet, zeigen sich die wahren Gesichter: die Miete wird am Anfang mehrmals nicht bezahlt. Dann folgt wieder eine kleine Pause, dann wieder eine Zahlung in kleinen Teilen. Kommt es zu einem Zahlungsverzug, ist dem Mieter bzw. den Mietern unverzüglich fristlos zu kündigen. Die sollte schnell geschehen, denn eine Kündigung allein bedeutet noch nicht, dass der Mieter auch die Wohnung freiwillig verlässt.

Nun muss schnell der nächste, unentbehrliche Schritt erfolgen: die Räumungsklage. Sie ist kostspielig, allerdings übernehmen die Rechtsschutzversicherer hierfür die Kosten. Hat der Vermieter erst einmal diesen Titel in der Hand, kann er sofort einen Gerichtsvollzieher damit beauftragen, die Wohnung zu räumen. Dank der neueren Rechtsprechung kann nunmehr das so genannte „Berliner Modell“ angewandt werden. Der Gerichtsvollzieher braucht nicht sofort die gesamte Wohnung zu räumen, sondern hat das Recht, ausschließlich das Türschloss auszuwechseln. Jegliches Eindringen des Mieters in die Wohnung stellt von nun an einen Hausfriedenbruch dar, in dessen Zusammenhang jeder Bürger berechtigt ist, den Eindringlich vorläufig festzunehmen, um ihn dann anschließend der Polizei zu übergeben. Zwar sind es meist Habseligkeiten, auf denen der Vermieter jetzt sitzt, diese müssen allerdings jetzt öffentlich versteigert werden. Dies hört sich zwar jetzt äußerst kompliziert an, der Gerichtsvollzieher nimmt das allerdings in die Hand und führt diesen Schritt fachmännisch durch.

Wer gegen Mietpreller und Mietnomaden juristisch vorgehen will, der sollte mit Hilfe seiner Rechtsschutzversicherung gleich mehrere Klagen erheben. Dabei ist wichtig zu wissen: Hat der Mieter die Kündigung erhalten, muss dieser innerhalb einer Frist von 14 Tagen die Wohnung räumen. Wird dies unterlassen, muss hieran sofort eine Räumungsklage eingereicht werden. Ganz wichtig: Kündigt ein Vermieter einem Mietnomaden fristlos, muss dieser unbedingt in seiner Kündigung folgende Klausel aufnehmen:

„Hiermit widerspreche ich als Vermieter einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach dem durch den Gerichtsvollzieher festgesetzten Räumungstermin.“

Wer diesen Satz nicht in seine Kündigung einbringt, muss den Mietnomaden weiter in der Wohnung dulden. Denn für diesen Fall wird das Mietverhältnis wieder auf unbestimmte Zeit fortgesetzt. Kommt es dann wieder zu einem Mietausfall, muss dann wieder vorn vorne geklagt werden. Da kein Vermieter einen säumigen Mieter weiter in der Wohnung haben will, muss daher eine weitere Klausel in seine Kündigung aufnehmen:

„Neben der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses kündige ich als Vermieter gleichzeitig ordentlich.“

Diese Klausel ist deshalb so wichtig: Viele Mietnomaden versuchen nach dem Ausspruch der Kündigung, ihre Mietschulden weitestgehend wieder auszugleichen. Dies kann selbst noch innerhalb eines laufenden Prozesses geschehen. Die Folge: Die Kündigung wird hinfällig, der Mieter dürfte jetzt wieder in der Wohnung bleiben. Da aber gleichzeitig auch die ordentliche Kündigung ausgesprochen wurde, ist der Mieter angehalten, trotz Zahlung seiner Mietschulden die Mietwohnung umgehend zu räumen. Nämlich innerhalb von 14 Tagen.

Vermieter sollten sich in keinem Falle auf Taktiken einlassen, die lediglich der Verzögerung dienen und dafür sorgen sollen, dass dem Vermieter enorme Kosten entstehen:

• Abwesenheit beim ersten Verhandlungstermin
• Beanstandung der Mietswohnung infolge von angeblichen Mängeln
• Prozessverzögerungen infolge von aufwendig zu erstellenden Gutachten
• Rechtsbehelfe der Beschwerde oder der Berufung durch den Mietnomaden

Weiter ist zu beachten, den Mietnomaden stets im Auge zu behalten. Zwar hat der Mietnomade durch Räumungsurteil die Wohnung zu verlassen. Die Kosten des hierfür beauftragten Gerichtsvollziehers belaufen sich in diesem Fall pro Zimmer auf ca. 1.000 Euro! Das ist kein Druckfehler! Die meisten Mietnomaden versuchen aber, nach Räumungsklage sofort über alle Berge zu verschwinden. Dann hat der Vermieter keine Möglichkeit mehr, seine Forderungen zu vollstrecken. Vermieter sollten sich daher sofort nach der Räumung auf ihr Vermieterpfandrecht berufen, Rechtsgrundlage bietet hier der BGH unter Urteil I ZB 135/05. Dadurch verbleibt die Wohnungseinrichtung trotz des flüchtigen Täters in der Wohnung. Zudem können auf diese Weise die ansonsten anfallenden teuren Einlagerungs- und Transportkosten gespart werden. Wurde die Mietsache hingegen bereits bei Seite geräumt, kann der Vermieter zwar Strafanzeige stellen, eine solche geht aber in aller Regel ins Leere.

Allerdings hat ein Vermieter nicht das Recht, einem nicht zahlenden Mieter einfach vor die Tür zu setzen. Erst wenn sich der Mieter mit seinem Mietrückstand zwei Monate in Verzug befindet, hat der Vermieter die Möglichkeit, eine außerordentliche Kündigung auszusprechen. Im Anschluss daran kann dann die Räumungsklage durchgesetzt werden. In diesem Zusammenhang wird der Streitwert mit einer Jahresmiete angesetzt. Dies hat – je nach Wohnungsgröße und Miete – entsprechend hohe Anwalts- und Prozesskosten zur Folge. Die meisten Mietnomaden verfügen über kein (geregeltes) Einkommen, so dass diese Kosten auch nicht wieder erstattet werden. Dies gilt selbst für den Fall, dass ein Prozess gewonnen wird. Wer also die Möglichkeit besitzt, einen Mietnomaden schnell aus seiner Wohnung zu „verdrängen“, der sollte dies auch tun, um nicht noch weitere Monate auf einer „unbezahlten Miete“ zu sitzen.

Wer von der Möglichkeit der teuren Räumungsklage keinen Gebrauch machen will, der kann mit derselben Wirkung auch eine Urkundenklage durchführen. Die Urkundenklage stellt spezielles Verfahren dar, bei dem der Vermieter zunächst die rückständige Miete oder zumindest einen Teil davon vor Gericht einklagt. Mit dem Urteilspruch, der auch noch vorläufig sein kann, wird sofort das Konto des Mieters gesperrt. Mietnomaden lassen sich hierauf nicht ein und verlassen schnell die Wohnung. Denn Mietnomaden brauchen ja Opfer und keine Gewinner. Für den Fall einer Räumungsklage und dem Nichtauszug des Mietnomaden eignet sich als gutes Mittel auch ein Vertrag, in dem man dem Mieter ein Ultimatum stellt, an dem er ausziehen muss. Im Gegenzug erlässt man dem Mietnomaden einen Teil oder die gesamte Miete. In einigen Fällen lohnt es sich sogar, noch einen kleineren Zusatzbetrag zu zahlen, um den Mietnomaden auf diese Weise schnell loszuwerden.

Einige Leser werden jetzt natürlich anführen: „Muss man solche Betrüger in Nadelstreifen auch noch unterstützen?“ Hier sollte man sich aber auch einmal klar vor Augen führen, dass in den meisten Fällen sowieso keine Möglichkeit mehr gegeben ist, die Miete nachträglich zu erhalten. Es ist einfach kein Geld beim Mieter da. Was nützt in einem solchen Fall der schönste Mahnbescheid, der beste Titel, wenn man diesen lediglich an die Wand tapezieren kann. Machen wir uns also nichts vor: Mietnomaden suchen sich – wie gesagt – ausschließlich Opfer. Eine Mietzahlung oder Mietnachzahlung kommt für diese Personen erst gar nicht in Betracht. Entsprechend kann ein rechtskräftiges Urteil, die rückständige Miete nachzuzahlen, meist nie in Geld umgewandelt werden, weil der Mieter eh nur Schulden besitzt.

Doch je schneller die Wohnung geräumt und für einen neuen und zahlenden Mieter wieder frei ist, desto schneller können die Kosten für die Räumungsklage wieder eingefahren werden. In diesem Zusammenhang muss auch noch gesagt werden: Kann ein Vermieter nachweisen, dass der Mieter bereits bei Einzug vorhatte, keine Mietzahlungen zu leisten, dann liegt ein klarer Fall von Betrug vor, der ohne Wenn und Aber an die Staatsanwaltschaft gemeldet werden sollte. Zum einen kann diese den Wohnsitz des Betrügers stets ermitteln, zum anderen wird bei mehrmaligen Betrügereien schnell ein Ende gesetzt werden. Die Rechtsgrundlage ist für diesen Fall § 263 BGB.

Die Rechtsposition der Rechtsschutzversicherung innerhalb des Nachbarrechts

Nachbarstreitigkeiten gehören in den letzten Jahren zur Tagesordnung. Da geht es um Gartenzwerge, um Sträucher, um Zäune etc. Um Fragen, wie weit ein Ast in das Nachbargrundstück reichen darf. Und ob dieser auch stets durch den Nachbar entfernt werden darf. Und es geht um Anpflanzungen des Nachbarn, die vielleicht nur wenige Zentimeter in die Grundstücksgrenze des anderen Nachbarn ragen. Mancher Nachbar findet auch Wurzeln, die vom Nachbargrundstück herrühren. Auch hier wird fast immer zu schnell zur Axt gegriffen. Und da ist der übermächtig große Baum auf dem Nachbargrundstück, den dem Nachbarn die Sonne raubt. Einen solchen in einer Nacht und Nebenaktion zu fällen kann nicht nur teuer werden, sondern auch noch ein Ermittlungsverfahren nach sich ziehen.

In den meisten Fällen werden diese Punkte durch das Nachbarrechtsgesetz geregelt. Dieses ist in jedem Bundesland unterschiedlich! Bei erheblichen Beeinträchtigungen kann auch das BGB weiterhelfen. Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht haben es aber bei weitem nicht nur mit Wohnraummiete zu tun. Auch das Gewerbemietrecht hält seine Stolperfallen parat. Dies gilt umso mehr bei einer Kombination, wenn zum Beispiel über einer Bierkneipe mehrere Privatwohnungen befinden. Für diesen Fall gilt für die Bierkneipe das Gewerbemietrecht, für die Wohnungen das Mietrecht. Dass private Provokationen fast immer zu einem Ärgernis werden können, zeigt der nachfolgende Bericht aus der Saarbrücker Zeitung.

Wenn der Gartenzwerg den Stinkefinger zeigt

Gartenzwerge im heimischen Grün sind grundsätzlich erlaubt. Die Grenzen des guten oder schlechten Geschmacks sind hier weit gesteckt. Zwerglinge mit obszönen Gesten sind allerdings verboten.

Gartenzwerge aufzustellen oder Ähnliches im Garten zu präsentieren – dagegen ist in rechtlicher Hinsicht nichts einzuwenden. Ein Gartenzwerg allein stellt weder eine Störung, eine Belästigung noch eine Schikane dar. Wem die im Garten des Nachbarn aufgestellten Gartenzwerge nicht gefallen, kann deren Beseitigung nicht wirklich verlangen. Doch jeder Geschmack hat auch seine Grenzen.

Nicht zu dulden brauchen Nachbarn so genannte „Frustzwerge“, die eindeutig obszöne Tätigkeiten ausüben. Dies gilt insbesondere für den Fall, dass diese so stehen, dass sie der Nachbar auch sehen kann. Hier gilt daher der Grundsatz: Das Aufstellen von Gegenständen, die das Ehrgefühl des Nachbarn verletzen, ist genau so wenig zulässig wie jede andere schikanöse Belästigung. Nachbarn können sich in einem solchen Fall auf ihre Ehrverletzung berufen (Amtsgericht Grünstadt, Az. 2a C 334/93). Wer Zwerge mit „Stinkefinger“ oder entblößtem Hinterteil in der Absicht aufstellt, den Nachbarfrieden nachhaltig zu stören, begeht eine Ehrverletzung mit der Folge, dass der Nachbar entsprechend die Entfernung der Zwerge verlangen kann. Eine Entfernung aus ästhetischen Gründen ist lediglich in Gemeinschaftsgärten einer Wohnungseigentumsanlage – das heißt in gemeinschaftlich genutzten Gärten – zulässig (Hanseatisches Oberlandesgericht, Az. 2 W 7/97). Grund: Die erhebliche Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks.

Wer hingegen seine Zwerge in einem ihm zur Sondernutzung überlassenen Gartenanteil aufstellt, sollte Paragraf 14 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) beachten. Denn auch Eigentümer dürfen ihre Wohnung nur auf die Weise nutzen, dass anderen Eigentümern gegenüber kein Nachteil daraus entsteht. Zu den Nachteilen zählen hierbei insbesondere optische Beeinträchtigungen. In allen anderen Fällen kann der Eigentümer eines Gartens frei entscheiden, ob er ein entsprechend gepflegtes Gartengrundstück haben will, hat der Bundesgerichtshof geurteilt (BGH, Az. V ZR 169/65). Nicht zu dulden sind neben Frustzwergen auch Bauschutt oder Gerümpel, das dem Nachbarn direkt vor die Nase gesetzt wird (Amtsgericht Münster, Az. 29 C 80/83). Hier haben Nachbarn einen Beseitigungsanspruch.

Auch derjenige „Kunstliebhaber“, der seine Zwerge selbst herstellt, kann sich diesbezüglich nicht auf seine künstlerische Freiheit berufen. Dies ist immer dann der Fall, wenn Gartenzwerge untypische Posen und Gesten einnehmen. Völlig unerheblich ist es für die Gerichte zudem, dass es sich bei manchen Zwergen sogar um Kunstgegenstände handelt. Denn auch die Kunstfreiheit findet ihre Grenzen. Und ein Kunstobjekt, das ausschließlich gezielt als Mittel der Ehrverletzung eingesetzt wird, unterliegt nicht mehr dem Schutz durch das Grundgesetz (allgemeines Persönlichkeitsrecht). Der hieraus Beklagte kann verurteilt werden, die auf der Grundstücksfläche sichtbar aufgestellten oder in den Fenstern einsehbaren Zwergenfiguren zu beseitigen.

Hintergrund: In folgenden Fällen von Gartenzwerg-Gesten oder -Schriften haben Nachbarn die Möglichkeit, nicht nur deren Beseitigung zu verlangen (Beseitigungsanspruch), sie können auch auf künftige Unterlassung klagen.

• Ein Zwerg zeigt dem Beobachter mit herausgestreckter Zunge den erhobenen Mittelfinger („Fuck-you-Zeichen“).
• Ein Zwerg beugt sich mit heruntergelassener Hose nach vorne und zeigt sein entblößtes Hinterteil.
• Ein Zwerg hält sich die Nase zu und schließt dabei die Augen.
• Ein Zwerg streckt die Zunge heraus, zeigt einen „Vogel“ und bildet mit Daumen und Zeigefinger einen Kreis.
• Ein Zwerg trägt eine Kapuze und verkörpert einen auf ein Beil gestützten Scharfrichter.
• Ein Zwerg wird an einem Baum im Garten „erhängt“.
• Zwerge mit Schildern in der Hand, die beispielsweise lauten: „Pfälzer in die Pfalz, Saarländer in die Saar“.