Haus- und Wohnungsrechtsschutz

Rechtsschutz für Mieter und Mitmieter

Wer als Versicherungsnehmer über eine Police für Haus- und Wohnungsrechtsschutz verfügt, für den besteht Versicherungsschutz sowohl in der Eigenschaft als Mieter als auch als Nutzungsberechtigter. Der Schutz gilt dabei für die selbst benutzte Wohneinheit. Der Versicherungsnehmer wird dabei im Versicherungsschein namentlich aufgeführt. Die Police bietet Schutz für den Fall von nachbarschaftlichen Streitigkeiten (bspw. wegen Lärmbelästigung) sowie bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter (ungerechtfertigte Mieterhöhung). Der Haus- und Wohnungsrechtsschutz schließt neben der eigentlichen Wohneinheit auch dazu gehörende Garagen oder Abstellplätze mit ein. Gegen einen entsprechenden Aufpreis kann die Haus- und Wohnungsrechtsschutzversicherung mit den Versicherungsbereichen Privat-, Berufs- und Verkehrsrechtsschutz kombiniert eingeschlossen werden.

Wie wichtig eine Rechtsschutzversicherung in diesem Bereich ist, zeigt das Nachfolgende, wenn es wie zum Beispiel bei einer Wohngemeinschaft gleich um mehrere Nutzungsberechtigte geht. Hier bietet sich eine Vielzahl von Vertragsgestaltungen, die bereits im Vorfeld überlegt sein wollen, da jede Möglichkeit auch ihre individuellen Tücken aufweisen kann. Die meisten Studenten oder Auszubildenden beginnt der Start vielfach mit einem Umzug in eine andere Stadt bzw. in eine neue Wohnung. Wer sich nach Wohnungen innerhalb von Universitätsstädten umsieht, wird dabei sehr schnell feststellen, dass die ganze Sache gar nicht so billig ist. Was liegt in diesem Fall näher als sich die Miete entsprechend aufzuteilen: der „Trick“ gelingt mit einer WG. Kommt es dann letztlich zum Vertragsschluss zwischen den Mietern der Wohngemeinschaft und dem Vermieter, gilt es, auf eine Vielzahl von Punkten zu achten.

Obwohl der Begriff einer WG so gut wie allen bekannt ist, stellt diese Art des Zusammenlebens doch eine ganz spezielle Wohnform dar. Will man den Begriff einer Wohngemeinschaft auf den Punkt bringen, dann kann man von einer Gemeinschaft von Personen ausgehen, die zwar zusammen wohnen, aber keine Familie gründen wollen. Und genau dieser Punkt schlägt sich auch beim Abschluss des Mietvertrages zwischen den Mietparteien durch. So kann zum Beispiel vereinbart werden, dass jeder einzelne der WG-Mitglieder einen Mieterstatus erhält, es kann aber auch nur einer als Mieter eingetragen werden. Dabei muss auch ein Personenwechsel innerhalb der WG ermöglicht werden. Dennoch geht es am Ende immer um die Frage, wer letztlich gegenüber dem Vermieter in Haftung genommen werden kann. Um einen möglichst reibungslosen Ablauf zu ermöglichen, haben die Parteien einer WG daher drei Möglichkeiten, sich mietvertraglich abzusichern. Bei der ersten Möglichkeit schließt einer der Bewohner als Hauptmieter einen Mietvertrag mit dem Vermieter, für die anderen Mitbewohner werden so genannte Untermietverträge abgefasst. Bei der zweiten Möglichkeit lassen sich alle Bewohner – jeder einzelne für sich – als Hauptmieter in den Mietvertrag eintragen. In diesem Fall stellen alle Bewohner untereinander gleichberechtigte Vertragspartner dar. Die dritte Variante ist die Aufwändigste. In diesem Fall schließt jeder einzelne Bewohner der WG pro Zimmer einen eigenständigen Mietvertrag ab.

Um sich entsprechend vor Augen zu führen, wo innerhalb dieser Varianten die entscheidenden Unterschiede liegen, wird nachfolgend auf die jeweilige Mietvariante extra eingegangen. Bei der Variante „1 Hauptmieter, mehrere Untermieter“ wird der Mietvertrag mit nur einem WG-Mitglied unterzeichnet. Dieser im Mietvertrag namentlich genannte Bewohner gilt dann als Hauptmieter. Dies hat zur Folge, dass dieses Mitglied auch ausschließlicher Ansprechpartner (auch bei Problemen oder Streitigkeiten oder Zahlungsausfällen) ist. Zudem ist der Hauptmieter allein verantwortlich für die Hinterlegung der Kaution. Gleiches gilt für die monatliche Beibringung der Mietkaution. Im Falle einer Kündigung kann sich der Vermieter nur an den Hauptmieter halten. Eventuelle Beschädigungen der Wohnung durch andere WG-Mitglieder sind ausschließlich vom Hauptmieter zu tragen. Im Umkehrschluss tritt der Hauptmieter gegenüber seinen anderen WG-Partnern nunmehr als Vermieter auf. Ein Mietvertrag zwischen Hauptmieter und WG-Partner muss dabei nicht zwingend erfolgen.

Bei der Variante „1 Hauptmieter, 1 Eigentümer“ muss bei Vertragsschluss zwischen dem Hauptmieter und dem Eigentümer (Vermieter) das Untermietverhältnis geregelt werden. Der Eigentümer muss hierzu seine ausdrückliche Einwilligung geben, ansonsten ist eine Untervermietung unzulässig und die Wohngemeinschaft hätte keine Möglichkeit, beim Hauptmieter einzuziehen. Die jeweiligen Bestimmungen der Untervermietung ergeben sich dabei aus § 553 BGB. Ein Verstoß gegen § 553 BGB stellt nicht nur eine außerordentliche Verletzung der mietvertraglichen Pflichten dar, es hat zudem auch noch die sofortige Kündigung des Hauptmieters zur Folge. Diese harte, aber faire Rechtsprechung wird auch vollumfänglich durch den BGH unter Az. VIII ZR 74/10 vertreten. Damit es auch zu keinen Problemen in der Zukunft wegen mehrfachen Ausscheidens von WG-Mitgliedern kommt, sollte im Mietvertrag gleichzeitig eine so genannte Nachmieterklausel festgelegt werden.

Eine Nachmieterklausel besagt, dass jedes WG-Mitglied jederzeit die Möglichkeit hat, aus dem Untermietverhältnis auszuscheiden, im Umkehrschluss hat dann wieder ein neues Mitglied das Recht, in den Vertrag einzutreten. Die Nachmieterklausel kann zudem bestimmen, dass bei jedem Mitgliederwechsel die ausdrückliche Genehmigung durch den Eigentümer erforderlich wird. Hierauf kann auch verzichtet werden, in dem einfach vereinbart wird, dass für einen Wechsel auch eine formlose Information mit Daten des neuen Bewohners genügt. Vermietern ist dabei letztere Möglichkeit anzuraten, da gerade Studenten sehr oft und studienbedingt von einer Uni an die andere ziehen. Müsste bei jedem Wechsel die Zustimmung durch den Vermieter eingeholt werden, wäre dies für alle Parteien immens aufwändig.

Auch für die Variante „Hauptmieter – Untermieter“ ist ein entsprechender schriftlicher Untermietvertrag sinnvoll. Darin sollten insbesondere die Mietzahlung und eine eventuelle Beteiligung an zulässigen Schönheitsreparaturen mit aufgenommen werden. Ein weiterer Punkt betrifft die Haftung, auch hier sollten entsprechende Formulierungen im Untermietvertrag ihren Platz finden. Hauptmieter sollten bei diesem Thema stets bedenken: Gerade weil es sich meist um Freundschaften handelt, werden Schäden an Wohnungseinrichtungen oft als Bagatelle angesehen. Auf ein solches Risiko sollte ich niemand einlassen. Auch sollten niemals ausschließlich mündliche Vereinbarungen gelten. Und ohne Vertrag bleibt er Hauptmieter auf den gesamten Kosten sitzen, die letztlich durch Reparaturen oder Nichtzahlung der Miete anfallen. Denn grundsätzlich haftet der Hauptmieter für seinen Untermieter für alle schuldhaft verursachten Schäden in vollem Umfang. Selbst der Besitz einer Haftpflichtversicherung bringt hier keinen Schutz, da diese immer nur für diejenigen Fälle einsteht, die der Versicherungsnehmer selbst verursacht hat.

Weiter dient die Schriftform auch der Sicherung der übrigen Untermieter. Denn verlässt der Hauptmieter die Wohngemeinschaft, dann dürfen für den Fall einer lediglich mündlichen Abmachung auch die anderen Untermieter nicht mehr in der WG verbleiben. Sie müssen sich dann ebenfalls nach einem anderen Quartier Umschau halten. Zudem haben Untermieter nicht das Recht, wiederum andere Zimmer an Freunde weiter unter zu vermieten. Zieht der Hauptmieter aus der Wohnung aus, dann besteht das schriftlich vereinbarte Vertragsverhältnis so lange fort, bis dieses von den Untermietern ebenfalls fristgerecht gekündigt wird. Vermieter sollten also gleich zu Anfang festlegen, welcher der Mitbewohner die Stelle aus Hauptmieter übernehmen will. Dieser ist dann im Mietvertrag namentlich aufzuführen.

Bei der dritten und vorletzten Variante geht es um die Vertragskonstellation „WG-Bewohner als Hauptmieter“. Für diesen Fall schließen alle WG-Mitglieder gemeinsam als Mieter mit dem Vermieter einen Mietvertrag ab. Aus diesem ergeben sich für alle Mitglieder die gleichen Rechte und Pflichten. Für Vermieter gibt es mit diesem Modell nur wenige Probleme mit Mietausfällen oder Schäden, da alle Bewohner nunmehr als Gesamtschuldner haften. Kommt ein Bewohner zum Beispiel seiner Mietzahlung nicht nach, hat der Vermieter das Recht, sich an den zahlungskräftigsten WG-Bewohner zu halten, um von diesem die Miete seines Mitbewohners zu fordern. Juristisch muss der zahlungskräftigste WG-Bewohner allerdings nur im Vorfeld für die gesamte Miete aufkommen. Im Gegenzug kann der Bewohner, der für einen anderen zahlen musste, dieses Geld wieder zurück verlangen. Notfalls durch beschreiten des Klageweges. Auch für diesen Fall lohnt sich eine Rechtsschutzversicherung.

Der Nachteil an diesem Modell liegt in der Tatsache, dass eine Kündigung der Miet-WG nur durch die WG-Gemeinschaft zusammen ausgeübt werden kann. Wer hiervon absehen will, dass alle Mieter gemeinsam kündigen müssen, muss im Mietvertrag ganz klar zum Ausdruck bringen, dass es sich bei den Mietern um eine WG handelt. Für diesen Fall muss der Vermieter dann wieder einem neuen Mieter zustimmen, andererseits besteht für die anderen Mitglieder das Mietverhältnis weiter, wenn einer davon die WG verlässt. Damit auch eine dauerhafte Weitervermietung mit den neuen WG-Mitgliedern erfolgt, sollten Vermieter in ihrem Vertrag eine Nachmieterklausel aufnehmen, die wie folgt lauten könnte: „Jeder Mieter besitzt die Berechtigung, einen Nachmieter zu stellen. Der Nachmieter tritt dabei automatisch in die rechte und Pflichten des Vormieters. Die Zustimmung durch den Vermieter sowie den verbleibenden Mietern wird vorausgesetzt.“

Rein rechtlich hat in diesem Fall auch keine Kautionszahlung an den ausscheidenden Mieter zu erfolgen. Die Auszahlung der Kaution erfolgt erst mit dem Zeitpunkt, an dem alle Mieter gleichzeitig ausziehen. Um den ausziehenden Mieter allerdings nicht benachteiligen, sollte der neu einziehende Mieter dem ausscheidenden Mieter dessen entsprechenden Kautionsanteil übergeben. Das ist nicht nur eine faire Geste, sondern erleichtert dem Vermieter auch die Arbeit, weil es nicht ständig zu irgendwelchen Umbuchungen auf dem Kautionskonto kommt.

Die letzte und aufwändigste Variante ist der „Mietvertrag für jedes einzelne Zimmer“. Dabei kommt es zu einem Vertragsverhältnis zwischen jedem einzelnen Mieter und dessen Wohnung. Jedes WG-Mitglied erhält auf diese Weise seinen eigenen Mietvertrag über ein Zimmer. Extra geregelt sind hingegen die Gemeinschafts-(Wohn-)räume. Die Nutzung der Räume wie Küche oder Bad werden also durch den Vermieter festgelegt. Jedes einzelne Mitglied haftet vertraglich auch nur für seinen Mietanteil aus dem Zimmer sowie für die sich hieraus ergebenden Schäden. Der Nachteil: Es kann bei einem Auszug eines anderen WG-Mitgliedes nicht einfach das Zimmer getauscht werden. Denn hierfür wäre dann wieder ein neuer Mietvertrag fällig. Zudem obliegt es dem Vermieter, ob dieser einem neuen WG-Mitglied zum Einzug zustimmt, wenn im Gegenzug ein anderes Mitglied die WG verlässt.

Übersicht

Wer seine rechtlichen Interessen als Eigentümer, Vermieter, Verpächter, Mieter, Pächter oder Nutzungsberechtigter wahren will, der sollte sich für eine Haus- und Wohnungsrechtsschutzversicherung entscheiden. Diese Art der Absicherung bietet Schutz für Gebäude, Gebäudeteile, Grundstücke, Kfz-Stellplatz oder einer zuzurechnenden Garage. Weitere Bausteine, die zusätzlich geschützt sind, sind entsprechend im Versicherungsschein näher gekennzeichnet. Handelt es sich zum Beispiel um Meinungsverschiedenheiten mit der Nachbarschaft oder um Probleme mit den Miteigentümern für den Fall einer Hausrenovierung, dann übernimmt die Rechtsschutzversicherung hierfür alle anfallenden Anwalts- und Gerichtskosten. Als Mieter erfährt man Schutz bei Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder bei Mieterhöhungen auf Grund von angeblichen Modernisierungsmaßnahmen.

Nutzungsberechtigte sichern sich ihre Rechte für den Fall, dass von der Stadtverwaltung irgendwelche Sicherheitsmaßnahmen auf dem Grundstück gefordert werden oder wenn Auflagen wie zum Beispiel das Fällen eines Baumes erteilt werden. Selbst für den Fall, dass es zu Streitigkeiten bezüglich eines durch einen Verkehrsunfall entstandenen Schaden an Gebäude oder Grundstück kommt, besteht ein entsprechender Rechtsschutz. Zwar bietet für die meisten Mietstreitigkeiten auch der Deutsche Mieterbund e.V. seinen Mitgliedern Rechtsschutz an, allerdings wird der Vorteil des preiswerteren Mitgliedsbeitrags dahingehend zum Nachteil, weil der Betroffene seinen Rechtsanwalt nicht frei wählen kann. Mitgliedern steht in diesem Fall nur ein Vereinsanwalt zur Seite.

Auch Eigentümer oder Vermieter genießen einen Schutz durch alle Instanzen. Dafür sorgt der Zentralverband der Haus-, Wohnungs- und Grundstückseigentümer e.V. Zudem gibt es Ortsvereine, die Hilfestellung in Mietangelegenheiten anbieten. Hier richtet sich die jeweilige Beitragsgestaltung in der Regel nach der Anzahl der versicherten Gebäude bzw. den Umfang der geforderten Leistungen. Wie wichtig eine Absicherung in diesem hochsensiblen Bereich ist, zeigt nachfolgendes Beispiel, in dem es darum geht, was ein Vermieter alles zu beachten hat, wenn sein Mieter aus der Wohnung auszieht.

Grundsätzlich ist ein Mieter zum Ende seiner Mietzeit verpflichtet, die angemietete Wohnung ordnungsgemäß an den Vermieter herauszugeben. Beim Auszug muss nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch die zugehörigen Nebenräume wie Keller, Speicher oder Garage komplett leer geräumt werden. Gleichfalls sind alle beim Einzug erhaltenen Schlüssel (Wohnungs-, Keller-, Briefkastenschlüssel) an den Vermieter auszuhändigen. Auch eventuelle während der Mietzeit angebrachte Einbauten sind zu entfernen, sofern mit dem Vermieter vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. Gleiches gilt entsprechend, wenn bauliche Veränderungen durch den Mieter vorgenommen wurden. Durch den Mieter verursachte Schäden sind von diesem ebenfalls zu beseitigen. Werden mietvertraglich vereinbarte Renovierungsarbeiten gegenüber dem Vermieter geschuldet, sind auch diese vor dem Auszug zu erledigen.

Nicht selten hinterlassen Mieter noch Gegenstände in der Wohnung oder in den Nebenräumen, so dass die Mietwohnung nicht weiter vermietet werden kann. Für diesen Fall steht dem Vermieter eine so genannte Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB gegen seinen bisherigen Mieter zu. Diese kann notfalls auch gerichtlich eingefordert werden. Ein großes Problem ergibt sich immer für den Fall, dass der vorige Mieter nur einen geringen Teil an Einrichtungsgegenständen oder an privatem Eigentum in der Mietwohnung hinterlässt. Denn diese Gegenstände dürfen vom Vermieter in keinem Fall einfach entsorgt werden. Auch wenn es viele nicht verstehen können: Der Vermieter ist sogar angehalten, diese zurück gelassenen Gegenstände aufzubewahren. Je nach Wert des Gegenstandes muss dieser bis zu zwei Monate aufbewahrt werden.

Vermieter können einem solchen Haftungsrisiko nur entgehen, wenn sie den Mieter sofort dazu auffordern, seine zurück gelassenen Gegenstände kurzfristig abzuholen. Für den Fall der Unterlassung sollte gleichzeitig die Beseitigung angekündigt werden. Handelt es sich stattdessen um Müll oder um wertlose Gegenstände, dann darf dies sofort entsorgt werden. Die Kosten für die Entsorgung bzw. für den Sperrmüll können dann dem ehemaligen Mieter auferlegt werden. Der Aufwand lässt sich bequem mit der einbehaltenen Kaution verrechnen.