Beispiel 1: Die Rechte eines Mieters bei einem Eigentümerwechsel: Immer wieder kommt es vor, dass ein Eigentümer seine Mietwohnungen verkauft oder privatisiert. Ein solcher Wechsel führt bei den meisten Mietern zu Unbehagen. Denn ein jeglicher Wechsel wird gleichgesetzt mit Mieterhöhung, mit Kündigung wegen Eigenbedarf, mit Wohnungsbesichtigung. Großteils sind diese Ängste durch den Mieter jedoch unbegründet, denn der Gesetzgeber schützt diesen in ganz besonderem Maße. Die Rechtslage ist nämlich diejenige, dass jeder Mieter ein so genanntes Hausrecht besitzt. Er allein kann darüber bestimmen, wann und wie viele Personen die Wohnung besichtigen können. Kommt es hingegen zu einer Privatisierung bzw. zu einer Umwandlung durch den Mieter, hat der Mieter stets ein Vorkaufsrecht. Rechtsgrundlage hierfür ist § 577 BGB. Nur für den Fall, dass der Mieter von dem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht, hat der neue Eigentümer die Möglichkeit, die Immobilie zu erwerben.

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Aber auch durch diesen Erwerb ist der Mieter weiterhin geschützt. Denn der Rechtsgrundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“ gilt auch für diesen Fall. Daher ändert sich für den Mieter vorerst einmal gar nichts. Der neue Eigentümer hat allerdings das Recht, die Miete schrittweise auf ein Vergleichsniveau anzuheben. Dies gilt in den Meisten Fällen nach einer durchgeführten Modernisierung. Kündigt der neue Eigentümer dann auch noch wegen zulässigem Eigenbedarf, dann ist für ordentlichen Zündstoff unter den Parteien gesorgt. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist allerdings nur zulässig, wenn der neue Eigentümer individuelle Gründe für seinen Einzug in die Wohnung benennt. Und zwar nicht nur glaubhaft, sondern auch im Detail. Hier sollte in jedem Falle die Rechtsschutzversicherung eingeschaltet werden, um mit einem Fachanwalt die Punkte gründliche zu prüfen! In vielen Fällen erweist es sich nämlich, dass der Mieter in der Wohnung verbleiben darf. Zudem haben einige Mieter auch das Recht, sich im Härtefall auf die Sozialklauseln zu stützen.

Völlig anders ist die Rechtslage für den Fall, dass eine Wohnung vor dem Verkauf in Wohneigentum umgewandelt wird. In diesen Fällen greift sofort § 577 a BGB. Dieser besagt, dass der Vermieter in einem solchen Falle angehalten ist, eine Kündigungssperrfrist für einen Zeitraum von bis zu 10 Jahren zu beachten. Eine entsprechende Absicherung durch eine Rechtsschutzversicherung bietet betroffenen Mietern eine optimale Orientierung im Mietrechts-Dschungel.

Beispiel 2: Zur Duldungspflicht eines Vermieters: Stellen Sie sich einmal vor, sie sind Eigentümer einer Wohnung und haben diese an ein Ehepaar vermietet. Auf Grund von Modernisierungsmaßnahmen an der Terrassentür beauftragen Sie einen Handwerker und benachrichtigen auch gleichzeitig zwei Monate vor diesem Termin die Mieter. Das Problem: Die Terrassentür ist nur auf dem Wege durch das eheliche Schlafzimmer erreichbar. Und so kommt es wie es kommen muss: Das Ehepaar verweigert diesen Zutritt vehement und lehnt auch einen Ausweichtermin ab. In diesem Falle sagt die Rechtssprechung: Vermieter haben im Wege der Modernisierung das Recht, eine Mietwohnung zu betreten, allerdings ist hierfür die Zustimmung des Mieters erforderlich. Ohne die Einwilligung des Mieters dürfen Vermieter eine Mietwohnung im Notfall betreten. Und das sogar in Abwesenheit. Ein derartiger Notfall liegt allerdings nur bei einem Wohnungsbrand oder bei einem Wasserrohrbruch vor.

Trotz der Einwilligung darf ein Mieter aber auch nicht sinnlos eine Modernisierungsmaßnahme zu Unrecht blockieren. Ist nämlich eine Modernisierungsmaßnahme erforderlich, dann hat ein Mieter diese auch zu dulden. Dies gilt selbst für den Fall, dass der Mieter durch die Renovierungsarbeiten finanzielle Nachteile erleidet. Diese sind natürlich entsprechend durch den Vermieter zu ersetzen. Wird zum Beispiel auf Grund einer Renovierung eine Wohnung für einige Tage unbewohnbar, dann ist der Vermieter angehalten, hierfür entsprechend die Kosten der Auswärtsübernachtung zu bezahlen. Wichtig ist auch der Zeitpunkt einer Renovierung. Wer zum Beispiel kurzfristig während der Weihnachtsfeiertage eine Renovierung durchführen will, der benötigt natürlich ganz klar die Duldung durch den Mieter.

Stellt also eine Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahme keine besondere Belästigung für den Mieter dar. Hat dieser die Maßnahme zu dulden. Für den Fall einer Weigerung haben Sie als Vermieter wiederum das Recht, hierdurch anfallende Mehrkosten in Form einer Schadensersatzklage wieder einzufordern. In unserem Beispielfall der Terrassentür wären also diejenigen Mehrkosten umzulegen, die durch einen mobilen Lastenaufzug entstehen würden, um das Material entsprechend außerhalb der Wohnung an ihren Zielort zu bringen.

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Beispiel 3: Vermieter müssen für Renovierungsschäden aufkommen: Werden innerhalb einer Mietswohnung Renovierungsarbeiten durch den Vermieter durchgeführt, haftet dieser für eventuell auftretende Schäden. Wird zum Beispiel das Eigentum eines Mieters durch vom Vermieter beauftragte Handwerker beschädigt oder durch Staub und Dreck verschmutzt, haben Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz. Denn für diesen Fall liegt ein klares Verschulden durch den Vermieter vor. Um sich als Vermieter vor solchen Schadenersatzansprüchen zu schützen, sollte nicht nur für eine sachgemäße Durchführung der Bauarbeiten gesorgt werden. Ebenso wichtig ist eine entsprechende Vor- und Nachbereitung. Wer als Mieter nicht sicher ist, ob ein Schadensersatzanspruch besteht, kann dies durch den Mieterbund oder über einen Rechtsanwalt erfahren. Die Rechtsschutzversicherer helfen gerne weiter.

Beispiel 4: Verbot einer Tierhaltung im Mietvertrag: Ein Dauerstreitthema stellen auch ungerechtfertigte Klauseln in Mietverträgen dar, die das Thema Tierhaltung betreffen. Einige Vermieter gehen sogar so weit, in dem sie dem Mieter einfach vorschreiben: „Musizieren und Tierhaltung grundsätzlich untersagt.“ Die Vermieter wissen dabei, dass der Wohnungsmarkt hart umkämpft ist und viele Mieter so gut wie fast alles hinnehmen. Da wird schnell die Gitarre verkauft oder das Meerschweinchen in eine andere Obhut gegeben. Eigentlich müssten die meisten Mieter dies gar nicht tun, denn solche Klauseln sind schlichtweg ungesetzlich. Ein Mieter braucht sich selbst für den Fall, dass er bereits einen Mietvertrag mit derartigen Klauseln unterschrieben hat, nicht an solche Auflagen halten. Einem Vermieter ist lediglich gestattet, größere Haustiere wie Hund oder Katze zu verbieten. Kleintieren wie Hamster, Wellensittich oder eine Schildkröte kann der Einzug in keiner Weise untersagt werden. Auch das Musizieren darf nicht verboten, sondern allenfalls zeitmäßig eingeschränkt werden. Wie lange Musizieren erlaubt ist, hängt dabei stets von der Art des Klangkörpers ab. So darf zum Beispiel eine Gitarre oder ein Klavier länger gespielt werden als ein Schlagzeug oder eine Trompete.

Auch auf das vielfach angedrohte Dusch- und Badeverbot nach 22 Uhr braucht niemand zu verzichten. Hier sind allenfalls Beschränkungen erlaubt. So darf zum Beispiel zwischen 23 und 5 Uhr lediglich eine halbe Stunde geplanscht werden. Auch darf rechtlich ein Vermieter keinen Notschlüssel einer Mietswohnung besitzen (vorausgesetzt, dies ist nicht zwischen den Parteien so abgesprochen). Denn mit der Vermietung verliert ein Eigentümer einer Wohnung das Gebrauchsrecht an seiner Mietsache. Wer also mit einem Drittschlüssel die Wohnung eines Mieters betritt, begeht schlichtweg den Straftatbestand des Hausfriedenbruches. Wer sicher gehen will, dass sich in seinem Mietvertrag nicht unzulässige Klauseln befinden, sollte diesen vor Abgabe seiner Unterschrift durch einen Rechtsexperten prüfen lassen.

Musterbeispiel: Der Rechtsschutz und die Untermiete

Von einem Untermietverhältnis kann immer dann gesprochen werden, wenn Mieter einer weiteren Person den gebrauch an der Wohnung zur entgeltlichen Nutzung überlassen. Eine Ausnahme hiervon stellen Familienangehörige wie Ehepartner(in), Kinder oder Eltern dar. Aber Achtung: Lebenspartner oder Lebenspartnerinnen gehören nicht in den Kreis dieser Personen. Wer seine Wohnung oder auch nur Teile hiervon weiter- oder untervermieten will, muss als Mieter erst einmal Rücksprache mit seinem Vermieter halten. Wird eine Untervermietung geduldet, dann müssen die rechtlichen Beziehungen zwischen Haupt- und Untermieter beachtet werden. Rechtsgrundlage bildet § 540 Abs. 1 BGB. Eine Erlaubnis durch den Vermieter wird dabei so lange vorausgesetzt, wie im Mietvertrag nicht ausdrücklich die Erteilung bereits gegeben wird.

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Andererseits kann nicht jede Untervermietung grundlos untersagt werden, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat. Dies geht sogar so weit, dass ein Mieter die Erlaubnis auf Untervermietung nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB sogar gerichtlich einklagen kann. Für diesen Fall muss der Mieter gegenüber dem Gericht ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen. Dieses Interesse muss allerdings erst nach Abschluss des eigenen Mietvertrages entstanden sein. Ein Grund für eine Untervermietung kann der Wegfall der finanziellen Mittel nach Abschluss des Mietvertrages sein. So kann ein Mieter arbeitslos werden oder sich für ein Studium entscheiden. In diesem Fall ist der Mieter dann auf die Einnahmen eines Untermieters angewiesen. Aber auch ein Auslandsaufenthalt kann dazu dienen, einen Untermieter aufzunehmen, denn für diesen Fall ist der Mieter mit doppelten Unterbringungskosten belastet.

Eine Untervermietung ist auch dann berechtigt, wenn ein Lebenspartner bzw. -partnerin in die Wohnung aufgenommen wird oder ein allein erziehender Elternteil mit einer Partnerin zusammenzieht, um entsprechend für eine gemeinsame Kinderbetreuung einzustehen. Gerichte haben hierfür stets für den Einzelfall zu entscheiden. Mieter sollten zudem darauf achten, dass der zeitliche Zusammenhang zwischen eigenem Mietvertragsabschluss und dem Begehren auf Untervermietung nicht zu nahe beieinander liegt. Denn Untervermietung darf nicht von Anfang an geplant werden! Wer sich für eine Untervermietung entscheidet, sollte dies seinem Vermieter schriftlich mitteilen. Gleichzeitig sollte dem Vermieter eine Frist zur Stellungsnahme gesetzt werden. Der Untermieter sollte dabei namentlich genannt werden, damit dem Vermieter Gelegenheit gegeben wird, die Erlaubnis zu prüfen. Weiter sind dem Vermieter das Geburtsdatum, der Beruf sowie die Wohnanschrift der Person zu nennen, an die untervermietet werden soll. Auf diese Angaben hat der Vermieter einen rechtlichen Anspruch. Fragt der Vermieter nach den Einkommensverhältnissen der unterzuvermietenden Person, braucht der Mieter hierüber keine Angaben zu machen.

Mieter sollten sich die Berechtigung zur Untervermietung stets schriftlich bestätigen lassen. Nur so kann zum Beispiel auch bei einem eventuellen Vermieterwechsel nachgewiesen werden, dass die Untervermietung zu Recht erfolgte. Unbürokratischer gehen Vermieter vor, die eine so genannte generelle und nicht personenbezogene Untermietererlaubnis aussprechen. In diesem Fall muss der Mieter bei einem Wechsel des Untermieters dem Vermieter gegenüber lediglich den Namen der neu eingetretenen Person mitteilen. Wird hingegen durch den Vermieter lediglich die Erlaubnis für eine namentlich bestimmte Person erteilt, steht der Mieter in der Pflicht, einen jeglichen Untermieterwechsel erneut durch den Vermieter genehmigen zu lassen.

Grundsätzlich ist gegen eine Untervermietung nichts auszusetzen, sie kann daher nur für den Fall verweigert werden, wenn eine solche für den Vermieter unzumutbar wäre. Hier müsste allerdings dann schon ein konkreter Verdacht des Vermieters vorliegen. Ein Grund wäre zum Beispiel die bewusste Störung des Hausfriedens. Auch darf es in der Mietwohnung durch die Untervermietung nicht zu einer Überbelegung kommen. Vier Personen in einer Zwei-Zimmerwohnung wären an der Zahl zwei zu viel. Eine Untervermietung ist hingegen nicht vom Mietvertrag abhängig. Selbst wenn ein solcher eine Untervermietung generell untersagt, muss bei Zumutbarkeit ein Untermietverhältnis eingegangen werden. Aufpassen müssen Vermieter lediglich bei einer nur mündlich erteilten Untermieterlaubnis. Wer eine solche nämlich über einen gewissen Zeitraum widerspruchslos hinnimmt, gibt damit stillschweigend sein Einverständnis hierzu!

Mietern ist es allerdings grundsätzlich untersagt, ihre gesamte Mietwohnung weiter zu vermieten. Denn eine Untervermietung liegt nur dann vor, wenn lediglich Teile der Wohnung an eine dritte Person weiter vermietet werden. Kommt eine Untervermietung ohne die Erlaubnis des Vermieters zustande, muss der Mieter zunächst schriftlich abgemahnt werden. Gleichzeitig muss dem Mieter die Gelegenheit gegeben werden, das Untermietverhältnis unverzüglich zu beenden. Geht die Angelegenheit vor ein Gericht, steht der Vermieter in der Pflicht, die unerlaubte Untervermietung zu beweisen. Auch Mieter, die eine Abmahnung erhalten, sollten schnell rechtliche Hilfe in Anspruch nehmen. Nicht selten erfolgt nämlich auf eine Abmahnung die fristlose Kündigung. Eine Pflichtverletzung durch den Mieter ist selbst dann gegeben, wenn ein Anspruch darauf besteht. Jede fristlose Kündigung ist durch ein Gericht für den jeweiligen Einzelfall zu prüfen (BGH, Az. VIII ZR 74/10 i.V.m. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

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Verzögert oder verweigert ein Vermieter in unberechtigter Weise eine Untervermietung, kann sich hieraus eine Schadensersatzpflicht gegenüber dem Mieter ergeben, wenn diesem entsprechend Einnahmen entgangen sind. Um die Durchsetzung der Schadensersatzansprüche zu beschleunigen, sollte der Mieter sich von dieser Person, an die untervermietet werden sollte, schriftlich bestätigen lassen, dass eine konkrete Absicht vorlag, die Wohnung ab einem bestimmten Zeitraum und für eine bestimmte Miete anzumieten. Nicht unter den Begriff der Untervermietung fallen Gäste, die den Mieter besuchen. Diese können beliebig oft empfangen werden, die Personen dürfen auch für eine angemessene Zeit untergebracht werden. Allerdings darf es dabei nicht zu einem Daueraufenthalt kommen oder andere Bewohner belästigt werden. Wer Gäste einlädt, sollte auch darauf achten, dass es zu keiner Überbelegung der Wohnräume kommt.

Im Sinne des Gesetzes gelten auch enge Familienangehörige nicht als Untermieter. Hierunter fallen neben dem Ehepartner bzw. der Ehepartnerin auch Eltern, Kinder und Stiefkinder. Geschwister oder entfernte Verwandte fallen allerdings nicht darunter. Werden Familienangehörige einmal für einen längeren Zeitraum aufgenommen, ist hierüber lediglich der Vermieter zu unterrichten, seiner Genehmigung bedarf es hingegen nicht. Probleme bereitet vielfach die Aufnahme eines Lebenspartners. Zwar ist die Rechtsstellung durch vielfache Reformen gestärkt worden, eine Gleichstellung mit Ehepartnern oder Familienangehörigen kann jedoch vom Gesetzgeber nicht geteilt werden. Daher ist für deren Aufnahme stets die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Dies gilt auch im Sinne des BGH (Az. VIII ZR 371/02). Allerdings reicht hierfür als Begründung für den Vermieter aus, dass der Mieter eine ernsthafte nichteheliche Lebensgemeinschaft begründen bzw. fortsetzen möchte. Diese Entscheidung kann sowohl aus persönlichen als auch auf wirtschaftlichen Gründen beruhen.

Zu Streitigkeiten führt auch vielfach ein Untermietzuschlag. Ein solcher darf überhaupt nur dann erhoben werden, wenn eine Überlassung nur mit einer Mieterhöhung zumutbar wäre und auch entsprechende Mehrkosten durch den Untermieter anfallen. Bei einem Personenwechsel darf hingegen überhaupt kein Zuschlag erhoben werden. Gesetzlich geregelt ist der Zuschlag im preisgebundenen Neubau. Hier beträgt der Zuschlag bei Untervermietung pro Person 2,50 Euro. Weiter ist zu beachten, dass ein Untermietvertrag ausschließlich zwischen dem Haupt- und dem Untermieter geschlossen wird. Der Eigentümer hat mit dem Untermieter selbst keinerlei rechtliche Beziehungen. Daher ist mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses auch gleichzeitig das Untermietverhältnis beendet. Untermieter sollten vor jedem Einzug prüfen, ob auch tatsächlich eine Erlaubnis zur Untervermietung vorliegt. Entstehen Schäden durch den Untermieter an der Wohnung, haftet hierfür der Hauptmieter.

Wer einen Untermietvertrag mit einer Person schließt, sollte schriftlich festhalten, welche Räume zur Nutzung überlassen werden, ferner die Regelungen über die Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Räume wie Küche oder Bad sowie der gemeinsamen Haushaltsgegenstände (Waschmaschine, Telefon, etc.). Festgelegt werden sollte zudem eine eventuelle Kostenbeteiligung des Untermieters an den Heiz- oder Strom-/Gaskosten. Neben Untermietverträgen können auch so genannte WG-Verträge oder Partnerschaftsverträge sinnvoll sein. Eine Beratung bei einem Anwalt hilft in aller Regel weiter. Kommt es zu einer Kündigung durch den Hauptmieter, hat der Untermieter keinen Anspruch darauf, nunmehr in das Rechtsverhältnis des Hauptmieters zu treten. Vielmehr hat dieser zusammen mit dem Hauptmieter die Wohnung zu räumen. Aber Achtung: Nimmt ein Vermieter nach dem Auszug des Hauptmieters stillschweigend die Miete des Untermieters an, kann dadurch ein Hauptmietverhältnis entstehen.

Verlässt der Hauptmieter wegen eines Auslandsaufenthalts für längere Zeit die Wohnung, sollte in dieser Zeit mit dem Untermieter unbedingt ein Vertrag geschlossen werden, der die entsprechenden Rechte und Pflichten regelt. Gleichfalls sollte dem Untermieter eine entsprechende Vollmacht gegeben werden, damit dieser alle Mietangelegenheiten regeln kann. Hauptmieter, die ihre Wohnung zum Teil untervermieten, müssen neben den Mieterschutzbestimmungen auch die entsprechenden Kündigungsfristen berücksichtigen. Wurde mit dem Untermieter eine monatliche Mietzahlung vereinbart, kann diesem spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. Dabei ist eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. Besteht das Untermietverhältnis über einen Zeitraum von fünf Jahren, gilt eine sechsmonatige Kündigungsfrist, bei acht Jahren sind es neun Monate.

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Wie zwischen Hauptmieter und Eigentümer üblich, hat ersterer auch ein berechtigtes Interesse für die Kündigung gegenüber dem Untermieter nachzuweisen. Der Untermieter wiederum hat das Recht, einer Kündigung zu widersprechen. Ferner kann sich dieser auch auf die Sozialklausel berufen. Diese gesetzlichen Regelungen sind auch für den Fall einer Vermietung eines möblierten Zimmers oder bei der Vermietung einer Einliegerwohnung einzuhalten. Da Kündigungen in diesem Rechtsbereich besonders strengen formalen Voraussetzungen unterliegen, sollten sich Betroffene für den Fall einer Kündigung an einen versierten Anwalt ihres Vertrauens wenden. Ausnahmeregelungen erfahren auch so genannte Pensionszimmer. Hierunter versteht man möblierte Zimmer, Zimmer in Studenten- oder Jugendwohnheimen sowie Wohnraum, der nur vorübergehend benötigt wird. Hier gilt ein eingeschränkter Kündigungsschutz, wie er sich aus § 549 Abs. 2 ff ergibt. Für diesen Fall ist eine Kündigung spätestens zum 15. eines Monats für den Ablauf dieses Monats zulässig.

Rechtsschutzversicherte sollten beachten, dass viele Mieterschutzvereine nur für Streitigkeiten zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter der Wohnung aufkommen. Nicht versichert sind hingegen Streitigkeiten zwischen dem Haus- oder Wohnungseigentümer. Innerhalb einer Wohngemeinschaft können Auseinandersetzungen mit dem Hauseigentümer innerhalb einer Rechtsschutzversicherung nur abgesichert werden, wenn ein Hauptmieter als Mitglied in diesem Verein vermerkt ist. Der oder die Untervermieter sind hingegen nicht Rechtsschutz versichert.

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