Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin (Az. VG 6 L 246.16)

Vorläufiger Rechtsschutz für Zweckentfremdungserlaubnis einer Immobilie nur bei Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz

Die Nutzung von Immobilien als Ferienhäuer oder Wohnungen wird immer beliebter. Kein Wunder: Ist doch mit einem Ferienobjekt schon bei teilweiser Auslastung in der Regel deutlich mehr Gewinn zu machen, als bei einer herkömmlichen Mietwohnung oder einem vermieteten Haus.

Viele Menschen gehen inzwischen dazu über, Immobilien explizit zum Zweck der Vermietung als Ferienwohnung oder Ferienhaus anzuschaffen. Hinter dem Ganzen steckt eine einfache Rechnung: Das Objekt wird zunächst auf Pump angeschafft. Die Einnahmen durch die Vermietung sollen dann sowohl die Tilgung als auch die Zinslast des Darlehens tragen, so dass sich die Immobilie quasi von selbst finanziert. Dies funktioniert jedoch nur dann, wenn einerseits die Auslastung groß genug ist, und andererseits der Eigentümer überhaupt die Erlaubnis dazu bekommt, das Objekt zu zweckentfremden. Beispiel Berlin: Nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz dürfen Wohnungen im Land Berlin ab dem 1. Mai 2016 grundsätzlich nur noch nach Erteilen einer speziellen Genehmigung als Ferienwohnung vermietet werden. Zuwiderhandlungen können in Form einer Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Das gilt übrigens nicht nur für Objekte, die ab diesem Zeitpunkt als Ferienwohnung oder Haus vermietet werden, sondern auch für solche, die bereits seit Jahren in dieser Weise zweckentfremdet werden.

Der Fall

Genau ein solcher Fall wurde kürzlich vor Gericht verhandelt. Der diesbezügliche Hintergrund war recht prekär, denn laut Angabe der Klägerin stellte die als Ferienwohnung vermietete Immobilie die einzige Einnahmequelle für sie dar. Der genaue Sachverhalt, welcher der Gerichtsverhandlung und dem anschließend gesprochenen Urteil zugrunde lag, gestaltete sich wie folgt:

Die Klägerin des hier dargestellten Verfahrens ist Eigentümerin einer Wohnung im Berliner Stadtteil Moabit. Seit Ende des Jahres 2013 vermietet sie die 66 qm große Wohnung in Form einer Ferienwohnung. Zum Erwerb der Wohnung hatte die Eigentümerin ein Darlehen über 140.000 Euro aufgenommen.

Nachdem sie Kenntnis von der neuen Berliner Verordnung hinsichtlich der Genehmigung zur Vermietung von Ferienimmobilien bekam, beantragte sie im November 2015 die Genehmigung zur zweckfremden Nutzung ihrer Immobilie. Im entsprechenden Formblatt führte sie als Begründung an, dass das Objekt ihre einzige Einkommensquelle darstelle. Daher  müsse sie aus den entsprechenden Einnahmen, die sich aus der Vermietung des Objektes als Ferienwohnung ergeben, sowohl die Zinslast als auch die Tilgung des zum Kauf aufgenommenen Darlehens bestreiten.

Trotz dieser Begründung lehnte das zuständige Bezirksamt im Februar 2016 den Antrag der Klägerin ab. Dies wollte die Eigentümerin der Ferienwohnung jedoch nicht hinnehmen. Sie begehrte daher einen vorläufigen Rechtsschutz und verfolgte damit das Ziel, zumindest eine vorläufige Genehmigung zum Betrieb der Immobilie in Form einer Ferienwohnung zu erhalten.

Einschub: Was ist vorläufiger Rechtsschutz?

Der vorläufige Rechtsschutz wird auch als einstweiliger Rechtsschutz bezeichnet. Die bekannteste Form dieses Rechtsschutzes ist die einstweilige Verfügung. Man versteht darunter die Möglichkeit, bereits vor einer Entscheidung in einem Hauptsacheverfahren persönliche bzw. subjektive Rechte wirksam zu schützen. Das Ganze geschieht vor den Hintergrund, dass die Anrufung eines Gerichts im Hauptsacheverfahren für einen wirksamen Rechtsschutz nicht ausreichend ist. Grund dafür: Oft dauern solche Verfahren sehr lange. Daher ist bis zum letztendlich gesprochenen Urteil zu befürchten, dass bis das streitige Recht endgültig verkürzt bzw. die Rechtsverletzung fortgesetzt wird. Für den Betroffenen bedeutet das konkret: Während eines mitunter monate- oder gar jahrelangen Verfahrensmarathons ist er quasi in seiner aktuellen Situation gefangen, mit teils sehr drastischen Auswirkung – finanziell, gesundheitlich und/oder gesellschaftlich.

Um dieser Gefahr vorzubeugen und die Möglichkeit zu schaffen, einstweilen eine etwaige Rechtsverletzung zu verhindern, wurde der vorläufige Rechtsschutz geschaffen. Er kann sowohl von einer Behörde oder einem Gericht angeordnet werden als sich auch durch bestehende Gesetze ergeben. Allerdings gilt es hier zu differenzieren: Der gesetzliche vorläufige Rechtsschutz ist darauf beschränkt, Rechtsbehelfen oder Rechtsmitteln aufschiebende Wirkung zukommen zu lassen (genannt: Suspensiv-Effekt). Durch Anträge für einen vorläufigen Rechtsschutz können aber auch gestaltende Regelungen erzielt werden.

Zurück zum Gerichtsverfahren: Nach der Ablehnung ihres Antrags auf Erlaubnis zur Zweckentfremdung begehrte die Klägerin den vorläufigen Rechtsschutz in Form eines Eilantrags. Damit ersuchte sie, eine vorläufige Genehmigung zu erhalten, um die Wohnung auch weiterhin in Form einer Ferienwohnung zu vermieten.

Allerdings hatte sie vor dem Verwaltungsgericht Berlin mit ihrem Ansinnen ebenfalls keinen Erfolg. Das Gericht wies den Eilantrag zurück mit der Begründung, dass es zweifelhaft sei, ob der Antragstellerin der von ihr geltend gemachte Anspruch zustehe. Grundsätzlich, so die Richter am Verwaltungsgericht, sei es möglich, eine Zweckentfremdungsgenehmigung zu erteilen, wenn die wirtschaftliche Existenz des Antragstellers akut gefährdet sei. Allerdings sei dies im hier vorliegenden Fall nicht erkennbar. Die Begründung: Bei der derzeitigen Zinslage auf den Finanzmärkten und einem Kaufpreis von ca. 140.000 Euro für die Wohnung beläuft sich der Zinsbetrag, den die Klägerin derzeit pro Jahr zu entrichten hat, auf knapp 3.200 Euro. Dieser Betrag lässt sich laut Meinung des Richters durch eine reguläre Vermietung der Wohnung ohne Probleme erzielen, so dass von einer existenziellen wirtschaftlichen Notlage im hier vorliegenden Fall nicht die Rede sein könne. Zudem habe die Klägerin dem Gericht gegenüber nicht dargelegt, dass eine Änderung des Darlehensvertrages für sie unzumutbar wäre.

Das Gericht geht somit davon aus, dass es ausreichend ist, die für ein Darlehen fälligen Zinsen gemäß der eigenen wirtschaftlichen Verhältnisse voraussichtlich zahlen zu können. Allerdings steht diesbezüglich noch die Tilgung im Raum, welche im hier vorliegenden Fall nicht bedacht worden ist.